Lohnt sich der Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung bei 4 % Zinsen noch?

Die Ära des billigen Geldes ist vorbei. Jahrelang galt der Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung als sicherer Weg zum Vermögensaufbau und als solider Schutz vor Inflation. Bei Hypothekenzinsen um 1 % schien die Rechnung einfach: Mieteinnahmen übersteigen Zins und Tilgung, der Wert der Immobilie steigt, und das Vermögen wächst fast von allein. Doch das aktuelle Zinsumfeld von rund 4 % stellt diese Gewissheit fundamental infrage. Viele Kleinanleger, die ihr Erspartes vor der Inflation schützen wollen, zögern und fragen sich, ob „Betongold“ seinen Glanz verloren hat.

Die landläufige Meinung konzentriert sich oft auf oberflächliche Metriken wie die Bruttomietrendite oder allgemeine Lageeinschätzungen. Doch diese vereinfachten Ansätze greifen in einem Hochzinsumfeld zu kurz. Der Erfolg einer Immobilieninvestition ist heute weniger eine Frage des „Ob“, sondern des „Wie“. Es ist eine rein mathematische Übung, die über den reinen Kaufpreis und die monatliche Kaltmiete weit hinausgeht. Die wahre Rentabilität versteckt sich in den Details der Finanzierungsstruktur, der steuerlichen Gestaltung und einer realistischen Kostenplanung.

Die eigentliche Frage lautet also nicht mehr, ob Immobilien per se noch eine gute Anlage sind, sondern: Unter welchen exakten Bedingungen kann Ihr individuelles Investment die Kapitalkosten von 4 % übertreffen und einen echten Mehrwert generieren? Dieser Artikel dient nicht als pauschale Empfehlung, sondern als analytischer Werkzeugkasten. Er zerlegt die komplexe Entscheidung in ihre entscheidenden Bestandteile, damit Sie eine fundierte, rechenbasierte Entscheidung treffen können.

Dieser Leitfaden führt Sie systematisch durch die entscheidenden Faktoren, die über Gewinn oder Verlust Ihrer Kapitalanlage entscheiden. Anhand präziser Analysen und konkreter Beispiele untersuchen wir die kritischen Aspekte, von der Risikoanalyse verschiedener Lagen bis hin zu den steuerlichen Stellschrauben und den oft übersehenen laufenden Kosten.

Warum ist die Rendite in C-Lagen höher, aber das Risiko eines Leerstands tödlich?

Auf der Suche nach rentablen Objekten weichen viele Anleger von den teuren A-Lagen (wie München oder Hamburg) in sogenannte B- oder C-Lagen aus. Der Grund ist rein mathematisch: Da die Kaufpreise hier niedriger sind, erscheint die Bruttomietrendite auf dem Papier oft deutlich attraktiver. Eine Wohnung, die in einer C-Lage für 150.000 € gekauft wird und 7.200 € Jahreskaltmiete einbringt, hat eine Rendite von 4,8 %. In einer A-Lage müsste man für dieselbe Miete vielleicht 300.000 € zahlen, was die Rendite auf 2,4 % halbiert. Dieser simple Vergleich verleitet zu dem Trugschluss, dass C-Lagen per se die bessere Investition sind.

Diese Rechnung ignoriert jedoch den entscheidenden Faktor: das Leerstandsrisiko. Während in prosperierenden Metropolen die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot übersteigt, ist sie in strukturschwachen Regionen oft geringer und volatiler. Ein einziger Monat Leerstand pro Jahr reduziert die oben genannte Jahresmiete von 7.200 € auf 6.600 € und die Rendite von 4,8 % auf 4,4 %. Bei drei Monaten Leerstand bricht die Rendite auf 3,6 % ein – und liegt damit unter den Finanzierungskosten von 4 %. Der anfängliche Renditevorteil verkehrt sich in einen Verlust. In einem Hochzinsumfeld, in dem die Margen ohnehin knapp sind, ist ein Leerstand nicht nur ärgerlich, sondern potenziell existenzbedrohend für die gesamte Kalkulation.

Das statistische Risiko ist messbar: Während die Leerstandsquote in deutschen Wachstumsregionen oft unter 2 % liegt, steigt sie in Stagnations- oder Schrumpfungsregionen deutlich an. Laut offiziellen Daten zur Leerstandsentwicklung lag die Quote in Schrumpfungsregionen bei 5,3 %. Das bedeutet, dass im Schnitt jede zwanzigste Wohnung leer steht. Dieses Risiko muss zwingend in die Kalkulation einfliessen, meist durch einen Sicherheitsabschlag auf die erwarteten Mieteinnahmen.

Die Wahl der Lage ist daher keine Geschmacksfrage, sondern eine kalte Abwägung des Rendite-Risiko-Profils. Eine niedrigere, aber sichere Rendite in einer A-Lage kann langfristig profitabler sein als eine hohe, aber unsichere Rendite in einer C-Lage. Insbesondere bei hohen Fremdkapitalkosten wird die Stabilität der Mieteinnahmen zum wichtigsten Faktor für den Erfolg.

Neubau oder Denkmal: Mit welcher Immobilie sparen Sie am meisten Steuern?

Neben der Lage ist die Wahl des Immobilientyps ein entscheidender steuerlicher Hebel. Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ermöglicht es Ihnen, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten Ihrer Immobilie über die Jahre steuerlich geltend zu machen und so Ihre Steuerlast zu senken. Die Höhe der AfA unterscheidet sich jedoch erheblich zwischen einem Standard-Neubau und einer sanierten Denkmalimmobilie und kann die Nettorendite Ihrer Investition massgeblich beeinflussen.

Für Neubauten, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden, gilt in der Regel eine lineare Abschreibung von 2,5 % pro Jahr über 40 Jahre. Um den Wohnungsbau anzukurbeln, wurde jedoch eine temporäre, degressive AfA für Neubauten eingeführt. Mit den neuen Regelungen ab dem 22. März 2024 können Sie bis zu 10 % der Investitionskosten in den ersten Jahren degressiv abschreiben. Dies führt zu einer deutlich höheren Steuerersparnis am Anfang der Investition, was besonders bei hohen Finanzierungskosten die Liquidität verbessert.

Eine noch aggressivere Form der steuerlichen Arbitrage bieten Denkmalimmobilien. Hier können Sie die Sanierungskosten über einen sehr kurzen Zeitraum abschreiben: 9 % jährlich über 12 Jahre. Dies gilt zwar nur für den Sanierungsanteil (nicht den Kaufpreis des Altbaus), doch dieser kann oft 60-80 % des Gesamtpreises ausmachen. Diese extrem hohe Abschreibung in den ersten Jahren kann Ihre Steuerlast massiv senken und in manchen Fällen sogar zu einer Steuererstattung führen, die Sie wiederum zur schnelleren Tilgung des Darlehens nutzen können.

Die Entscheidung zwischen Neubau und Denkmal ist also eine strategische Abwägung. Der Neubau bietet geringere Instandhaltungsrisiken und eine anfänglich hohe degressive AfA. Die Denkmalimmobilie bietet das maximale Steuersparpotenzial, kommt aber mit höheren Risiken bei der Sanierung und strengen Auflagen durch den Denkmalschutz. Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Unterschiede zusammen:

Bei einem Zinssatz von 4 % kann die durch die AfA generierte Steuerersparnis den entscheidenden Unterschied machen, ob sich eine Investition rechnet oder nicht. Sie agiert quasi als „zweite Einnahmequelle“ neben der Miete und hilft, die hohen Kapitalkosten zu kompensieren.

Wie investieren Sie mit 500 € in Immobilien ohne Mieterärger und Notartermine?

Die Vorstellung, eine Immobilie zu besitzen, ist für viele mit hohen Hürden verbunden: ein massiver Kapitaleinsatz für den Kaufpreis und die Nebenkosten, die Suche nach einem zuverlässigen Mieter, die Organisation von Reparaturen und die Bürokratie mit Notar und Grundbuchamt. Bei hohen Zinsen steigen diese Hürden weiter. Doch der Zugang zum Immobilienmarkt ist nicht auf den direkten Kauf einer Eigentumswohnung beschränkt. Es gibt eine Reihe von indirekten Investments, die es ermöglichen, schon mit kleinen Beträgen am Immobilienmarkt zu partizipieren, ohne die typischen Pflichten eines Vermieters übernehmen zu müssen.

Diese alternativen Anlageformen bündeln das Kapital vieler Anleger, um in ein breites Portfolio von Immobilien zu investieren. Der grösste Vorteil liegt in der Diversifikation und dem geringen Verwaltungsaufwand. Anstatt das gesamte Risiko auf eine einzige Wohnung in einer einzigen Stadt zu konzentrieren, streuen Sie Ihr Investment über hunderte von Objekten, oft in verschiedenen Ländern und Nutzungsarten (Wohnen, Büro, Logistik). Dies minimiert das Klumpenrisiko und die Gefahr eines Mietausfalls erheblich. Wie Immobilienexperten betonen, ist gerade in einem unsicheren Marktumfeld eine breite Risikostreuung von grosser Bedeutung.

Die Risikostreuung durch indirekte Investments ist gerade in einem unsicheren Markt von grosser Bedeutung.

– Immobilienexperten, Basierend auf Marktanalysen 2024

Für Anleger, die den Aufwand und das hohe finanzielle Engagement eines Direktkaufs scheuen, bieten sich verschiedene Möglichkeiten an, die oft schon mit Beträgen ab 50 € oder 500 € zugänglich sind:

• Offene Immobilienfonds: Hier können Sie Anteile an einem grossen Immobilienportfolio erwerben. Die Mindestanlage liegt oft bei nur 50 €, und die Anteile sind nach einer Haltefrist relativ flexibel handelbar.
• REITs (Real Estate Investment Trusts): Dies sind börsengehandelte Aktien von Immobiliengesellschaften. Sie können wie eine normale Aktie gekauft und verkauft werden und bieten eine hohe Liquidität.
• Crowdinvesting-Plattformen: Sie beteiligen sich mit Beträgen ab 500-1.000 € direkt an der Finanzierung konkreter Immobilienprojekte. Die Renditen sind oft höher, aber das Risiko eines Totalverlusts ist ebenfalls grösser.
• Immobilien-ETFs: Diese börsengehandelten Fonds investieren breit gestreut in eine Vielzahl von REITs und anderen Immobilienunternehmen weltweit, was eine maximale Diversifikation ermöglicht.
• Tokenisierte Immobilien: Ein neuer, noch experimenteller Ansatz, bei dem Eigentumsanteile an Immobilien über eine Blockchain als digitale „Token“ gehandelt werden.

Diese Instrumente ermöglichen es, die Vorteile des Immobilienmarktes – wie potenziellen Inflationsschutz und Wertsteigerung – zu nutzen, ohne die Nachteile des Vermietertums in Kauf nehmen zu müssen. Sie stellen eine flexible und zugängliche Alternative dar, gerade wenn die hohen Zinsen ein Direktinvestment unrentabel machen.

Der Fehler, die „zweite Miete“ zu unterschätzen: Wie viel müssen Sie wirklich zurücklegen?

Einer der häufigsten und teuersten Fehler bei der Kalkulation einer Kapitalanlage-Immobilie ist die Unterschätzung der nicht umlagefähigen Nebenkosten, oft als „zweite Miete“ für den Eigentümer bezeichnet. Während die umlagefähigen Betriebskosten (wie Grundsteuer, Müllabfuhr, Wasser) vom Mieter getragen werden, verbleiben erhebliche Kostenpunkte beim Vermieter. Dazu gehören vor allem die Instandhaltungsrücklage und die Kosten für die Hausverwaltung.

Die Instandhaltungsrücklage ist das Geld, das Sie für zukünftige Reparaturen und Modernisierungen zurücklegen müssen. Ein neues Dach, eine defekte Heizungsanlage, die Sanierung der Fassade oder der Austausch von Fenstern – diese Ausgaben kommen unweigerlich und können schnell fünfstellige Beträge erreichen. Wer hierfür keine ausreichenden Rücklagen bildet, riskiert seine gesamte Finanzplanung. Kommt eine grosse Reparatur unerwartet, muss oft teuer nachfinanziert werden, was die Rendite zerstört. Bei den aktuell hohen Zinsen ist eine solche Nachfinanzierung besonders schmerzhaft.

Doch wie hoch sollte diese Rücklage sein? Eine gängige Faustformel, die auch von Experten empfohlen wird, ist die Ansparung von rund 1 Prozent des Kaufpreises der Immobilie pro Jahr für Bewirtschaftungskosten, wovon ein Grossteil auf die Instandhaltung entfällt. Bei einer Wohnung für 300.000 € wären das 3.000 € pro Jahr oder 250 € pro Monat. Dieser Betrag muss von den Kaltmieteinnahmen abgezogen werden, bevor die eigentliche Rendite berechnet wird. Viele Anleger rechnen nur mit der Kaltmiete und übersehen diesen massiven Kostenblock komplett.

Zusätzlich fallen Kosten für die WEG-Verwaltung an, die sich je nach Region und Dienstleister auf 25 bis 40 € pro Monat belaufen können. Auch diese Kosten sind nicht auf den Mieter umlegbar. Ignoriert ein Anleger diese „zweite Miete“ von beispielsweise 250 € (Instandhaltung) + 30 € (Verwaltung), klafft in seiner Monatsrechnung eine Lücke von 280 €. Auf das Jahr gerechnet sind das 3.360 €, die in der Renditekalkulation fehlen und den Unterschied zwischen Gewinn und Verlust ausmachen können.

Wann dürfen Sie die Miete erhöhen und wann riskieren Sie ein Bussgeld?

Ein zentraler Hebel zur Steigerung der Rendite einer vermieteten Immobilie ist die Mieterhöhung. Gerade in Zeiten steigender Kosten und hoher Zinsen ist es für Vermieter essenziell, die Mieteinnahmen an die Marktentwicklung anzupassen. Doch der deutsche Mietmarkt ist stark reguliert. Eine willkürliche Erhöhung ist nicht möglich und kann sogar zu empfindlichen Bussgeldern führen. Vermieter müssen sich an strikte gesetzliche Vorgaben halten, die den Mieter schützen sollen.

Die wichtigste Grundlage für eine Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist der qualifizierte Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder Gemeinde. Eine Erhöhung ist nur bis zu dieser Grenze zulässig. Zudem muss die Miete zum Zeitpunkt der Erhöhung seit mindestens 15 Monaten unverändert sein. Der Vermieter muss die Erhöhung schriftlich begründen, in der Regel durch Verweis auf den Mietspiegel.

Eine weitere entscheidende Hürde ist die sogenannte Kappungsgrenze. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um nicht mehr als 20 % steigen, selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Steigerung zulassen würde. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die von den Bundesländern ausgewiesen werden, ist diese Grenze sogar auf 15 % reduziert. Das schränkt das Potenzial zur Renditesteigerung erheblich ein.

Eine Ausnahme stellt die Mieterhöhung nach Modernisierung dar. Führt ein Vermieter Modernisierungsmassnahmen durch (z. B. eine energetische Sanierung), darf er 8 % der dafür aufgewendeten Kosten jährlich auf die Miete umlegen. Auch hier gibt es eine Obergrenze: Die monatliche Miete darf sich dadurch innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 € pro Quadratmeter erhöhen (bzw. 2 € bei Mieten unter 7 €/qm). Wer diese Regeln missachtet oder versucht, überhöhte Mieten durchzusetzen, riskiert nicht nur den Widerspruch des Mieters, sondern im Extremfall auch ein Verfahren wegen Mietwucher (§ 5 WiStG), was mit hohen Bussgeldern geahndet werden kann.

Warum erhöht mehr Fremdkapital Ihre Eigenkapitalrendite – und wann kippt der Effekt?

Einer der stärksten Motoren für den Vermögensaufbau mit Immobilien ist der Hebel- oder Leverage-Effekt. Das Prinzip ist einfach: Sie setzen nicht nur Ihr eigenes Geld (Eigenkapital) ein, sondern auch fremdes Geld von der Bank (Fremdkapital). Solange die Gesamtrendite der Immobilie (Mietrendite plus Wertsteigerung) höher ist als der Zinssatz, den Sie für das Darlehen zahlen, „hebeln“ Sie die Rendite auf Ihr eingesetztes Eigenkapital. Sie verdienen also Geld mit dem Geld der Bank. In Niedrigzinsphasen war dieser Effekt extrem stark und ein Hauptgrund für die Attraktivität von Immobilieninvestments.

Doch bei steigenden Zinsen wird dieser Hebel zum zweischneidigen Schwert. Der positive Effekt funktioniert nur, solange ein positiver „Spread“ zwischen Gesamtrendite und Fremdkapitalkosten besteht. Steigen die Zinsen, schmilzt dieser Puffer. Der kritische Moment ist der Kipp-Punkt: Sobald der Zinssatz für Ihr Darlehen die Gesamtrendite der Immobilie übersteigt, kehrt sich der Hebeleffekt um. Sie zahlen dann mehr für das geliehene Geld, als die Immobilie erwirtschaftet. Jeder Euro Fremdkapital vernichtet nun Ihre Eigenkapitalrendite, anstatt sie zu steigern.

Die aktuelle Marktsituation ist genau an diesem kritischen Punkt. Eine Analyse von Interhyp zeigt, dass sich die Bauzinsen in Richtung 4 % für zehnjährige Darlehen bewegen. Das bedeutet für Investoren, dass sie sehr genau prüfen müssen, ob ihre anvisierte Immobilie eine Gesamtrendite erwirtschaften kann, die signifikant über diesen 4 % liegt. Die Bruttomietrendite allein reicht hier als Kennzahl nicht aus. Wertsteigerungspotenzial, steuerliche Effekte und eine präzise Kostenkontrolle müssen in die Berechnung der Gesamtrendite einfliessen, um den Abstand zum Kipp-Punkt realistisch einschätzen zu können.

Wann lohnt es sich, die eigene Immobilie zu verkaufen und zurückzumieten?

Eine unkonventionelle, aber in Hochzinsphasen zunehmend relevante Strategie ist der sogenannte Rückmietverkauf (Sale-and-Rent-Back). Dabei verkaufen Immobilieneigentümer ihre selbstgenutzte oder vermietete Immobilie an einen Investor und mieten sie direkt zurück, meist mit einem langfristig gesicherten Mietvertrag und oft einem Vorkaufsrecht. Auf den ersten Blick mag dies widersprüchlich erscheinen, doch es kann ein strategisch kluger Schachzug sein, um Liquidität freizusetzen und das eigene Kapital neu zu allokieren.

Der Hauptgrund für einen Rückmietverkauf ist die Umwandlung von „gebundenem“ Vermögen in „flüssiges“ Kapital. Insbesondere Eigentümer, die ihre Immobilie vor vielen Jahren günstig erworben haben, sitzen oft auf hohen, stillen Reserven. Der Verkauf zu aktuellen Marktpreisen setzt diese Wertsteigerung frei. Das frische Kapital kann dann für andere, potenziell renditestärkere Investitionen genutzt werden oder dient schlicht der Erhöhung der Lebensqualität im Alter. In einem Umfeld hoher Zinsen kann es rentabler sein, das freigesetzte Kapital sicher anzulegen, als es im niedrig verzinsten „Betongold“ gebunden zu lassen.

Eigentümer in Ballungszentren nutzen vermehrt Sale-and-Rent-Back-Modelle, um Liquidität freizusetzen und gleichzeitig in ihrer gewohnten Umgebung zu bleiben. Besonders in München und Frankfurt, wo die Immobilienpreise Höchststände erreicht haben, kann dies eine strategische Option sein.

– Haufe.de Immobilien, Erfahrungsbericht

Die Entscheidung für oder gegen einen Rückmietverkauf ist eine komplexe Abwägung von Opportunitätskosten. Sie tauschen das Eigentum und zukünftige Wertsteigerungen gegen sofortige Liquidität und die Befreiung von Instandhaltungspflichten. Die zentrale Frage ist: Können Sie mit dem freigesetzten Kapital eine höhere Rendite erzielen, als die Immobilie selbst nach Abzug aller Kosten und der gezahlten Miete erwirtschaften würde? Die folgende Checkliste hilft bei der Entscheidungsfindung.

Ein Rückmietverkauf ist kein Allheilmittel, aber er kann für bestimmte Eigentümer in spezifischen Lebenssituationen eine intelligente Alternative zum reinen „Halten“ der Immobilie sein, um finanzielle Flexibilität in einem anspruchsvollen Marktumfeld zu gewinnen.

Lohnt sich der Kauf von physischem Gold als Inflationsschutz noch bei Rekordpreisen?

Wenn die Kalkulation für eine Immobilie aufgrund der hohen Zinsen nicht mehr aufgeht, suchen Anleger nach Alternativen. Der klassische „sichere Hafen“ und Inflationsschutz neben der Immobilie ist physisches Gold. Doch auch hier hat sich das Umfeld verändert. Der Goldpreis hat ebenfalls neue Rekordstände erreicht und die Marke von 3.000 und 4.000 US-Dollar pro Unze durchbrochen. Die Frage nach der Rentabilität stellt sich also auch hier: Lohnt sich der Einstieg auf Allzeithochs?

Die Entscheidung zwischen Immobilie und Gold ist eine Entscheidung zwischen zwei fundamental unterschiedlichen Anlageklassen. Eine Immobilie ist ein produktives Gut. Sie generiert durch Mieteinnahmen einen laufenden Cashflow. Gold ist ein unproduktives Gut. Es wirft keine Zinsen oder Dividenden ab; seine Rendite besteht ausschliesslich aus der potenziellen Preissteigerung. Dies hat weitreichende Konsequenzen für die Anlagestrategie.

Der grösste Vorteil der Immobilie ist die Möglichkeit der Hebelwirkung durch Fremdkapital, wie zuvor diskutiert. Dieser Hebel existiert bei Gold nicht. Sie können Gold nicht finanzieren, um Ihre Rendite zu steigern. Dafür hat Gold entscheidende Vorteile bei den laufenden Kosten und der Liquidität. Die Lagerung ist im Vergleich zur Instandhaltung einer Immobilie vernachlässigbar günstig. Zudem ist Gold extrem liquide und kann innerhalb von Minuten weltweit verkauft werden, während der Verkauf einer Immobilie Monate dauern kann. Ein weiterer wichtiger Unterschied liegt in der Besteuerung: Gewinne aus dem Verkauf von physischem Gold sind in Deutschland nach einer Haltedauer von nur einem Jahr steuerfrei, bei Immobilien sind es zehn Jahre.

Die folgende Gegenüberstellung zeigt die fundamentalen Unterschiede im direkten Vergleich:

Letztendlich ist die Wahl keine Entweder-oder-Frage. Beide Anlageklassen haben ihre Berechtigung in einem diversifizierten Portfolio. Die Immobilie dient dem langfristigen Vermögensaufbau mit laufenden Erträgen, während Gold als Krisenwährung und ultimative Versicherung gegen Systemrisiken und hohe Inflation fungiert. Bei den aktuellen Rekordpreisen in beiden Anlageklassen ist eine umsichtige, schrittweise Investition sinnvoller als ein aggressiver Einstieg mit dem gesamten verfügbaren Kapital.

Der nächste logische Schritt ist daher nicht, blind zu investieren, sondern eine detaillierte, persönliche Kalkulation auf Basis der hier vorgestellten Hebel durchzuführen und diese mit den Charakteristiken alternativer Anlagen wie Gold abzugleichen. Nur so finden Sie die für Ihre Situation passende Strategie zum Schutz Ihres Vermögens.